Acudimos al notario para firmar una hipoteca. Pero sus potestades con respecto a nuestra vivienda son mucho más amplias. Su firma nos protege frente a negligencias y daños de terceros.
Visité por primera vez a un notario en el 2005. Cuando me compré la vivienda con la madre de mis hijos. Aunque todas las gestiones las efectuamos en el barrio de El Clot, de Barcelona, nos trasladamos a Santa Coloma de Gramenet para firmar la hipoteca. Compramos el piso por medio de una agencia inmobiliaria que se comprometió a buscarnos financiación. Efectivamente, así lo hizo. Nos consiguió el crédito hipotecario con un banco con el que nunca habíamos trabajado en la sucursal de una ciudad vecina.
Reunidos en una sala los compradores del piso (nosotros), el vendedor, un agente inmobiliario, los avalistas y el director de la sucursal, entró el notario con una carpeta bajo el brazo. Nos pidió a todos que nos sentáramos y sacó de la carpeta un pliego con documentos. Se puso a leer en voz alta, de cabo a rabo, la escritura de la casa, no sin antes indicarnos, que le interrumpiéramos si no entendíamos cualquier cuestión. Terminada la lectura preguntó si estábamos de acuerdo, y se formalizó la hipoteca.
Años más tarde, mis padres visitaron a un notario para poner el piso que tenían en la costa a nombre de mi hermano pequeño. Lo hicieron cuando mi hermano cumplió 18 años. Aquel piso se compró con el dinero de la indemnización de un accidente que tuvo cuando era niño. En justicia, aquel piso le correspondía a él, y así se formalizó cuando se pudo.
La firma del notario da fe de los negocios jurídicos, y manifiesta que las partes conocen las cláusulas. Expresa que existe una conformidad manifiesta y que ninguno de los actores se siente perjudicado.
Estos son algunas situaciones en las que interviene el notario con respecto a una vivienda.
Hipoteca.
La hipoteca es un crédito bancario para aumentar patrimonio. La entidad financiera otorga unos fondos para adquirir el bien inmueble, o con otros fines, en unas condiciones específicas. En caso de que el crédito no se pague en las cuotas mensuales previstas, el prestamista se queda con el bien, sin que con ello se cancele el préstamo. Digamos que el bien inmueble otorga seguridad a la entidad financiera.
Por la envergadura del bien hipotecado, y por la complejidad de la operación financiera, la firma del notario es imprescindible para formalizar la hipoteca.
La intervención del notario otorga legalidad a la operación. Es él quien redacta la escritura del piso o de la casa, asegurándose de que cumple con la legalidad vigente y de que expresa la voluntad de las partes. En este caso, el vendedor, la entidad financiera y el comprador o titular.
El acto notarial asegura que las partes firmantes comprenden los términos de la hipoteca, los derechos y las obligaciones, así como la forma en la que se resuelve cualquier conflicto que pueda aparecer.
El despacho del notario se queda con una copia de la escritura, asegurándose de que se registra adecuadamente y de que el documento está disponible para las partes.
El notario Don José Carlos Pérez Juan, que dirige la Notaría Pérez Juan en Almoradí (Alicante) opina que es importante tener una reunión con el solicitante de la hipoteca antes de la firma con el banco, para asegurarse de que la persona comprende los términos del contrato. En el tema de las hipotecas, el notario también cumple una función de asesoramiento.
Compra–venta.
Aunque para comprar una vivienda no sea necesario solicitar una hipoteca, sí es precisa la presencia del notario para legalizar la operación.
De entrada es el notario quien redacta la escritura de la casa. El documento oficial que se debe llevar al registro de la propiedad para que conste la nueva titularidad.
En la compraventa de bienes inmuebles, el notario cumple varias funciones. Verifica que la propiedad del inmueble corresponde al vendedor y se informa de las posibles cargas financieras o gravámenes que pudieran recaer sobre el bien. Esta información la comparte con el comprador.
La firma ante notario garantiza que la operación comercial se ajusta a la ley y se efectúa con total transparencia.
Al igual que sucede en la firma de una hipoteca, el notario se asegura de que las partes comprenden las cláusulas del contrato de compraventa, les informa de las acciones administrativas o burocráticas que deben efectuar, como el pago de los impuestos derivados de la operación.
Rectificación de la escritura pública.
Cualquier cambio de condiciones que implique una modificación en las características o la titularidad de la vivienda deben realizarse ante notario. Este será quien los refleje en la escritura de la casa.
Estas modificaciones se efectúan a instancia del titular del inmueble y con la presencia del mismo y del beneficiario, en caso de que fuera distinto. Sin embargo, la revista jurídica Civil-Mercantil habla de la potestad del notario para modificar una escritura (de propiedad o de hipoteca) sin concurrencia de los otorgantes.
Según esta revista, el notario lo puede hacer a iniciativa propia si percibe algún defecto de forma o algún aspecto que no se ajuste a la ley. Esta modificación se puede realizar a posteriori, después de la firma, y debe ser notificada y argumentada a las partes.
Las partes pueden hablar con el notario en caso de que perciban un error o un vicio de consentimiento, incluso cuando la escritura de la casa ya está firmada. El profesional valorará si se ajusta a la ley y si es aplicable o no. En el supuesto en el que el notario valore procedente la modificación, la podrá efectuar sin comparecencia del titular.
Existen una serie de situaciones que requieren la intervención del notario, más allá de la compraventa, antes descrita. Son por ejemplo los cambios de titularidad, cuando se añade un nuevo titular o cuando se modifica la forma en la que se comparte la propiedad.
En propiedades horizontales, como un edificio de viviendas, los cambios en la construcción, como puede ser levantar uno o varios pisos más, también requieren una modificación de la escritura pública.
Donaciones.
Una acción frecuente en muchas familias es la donación de un inmueble a los hijos antes de que el titular fallezca. Es una operación independiente y anterior a la herencia.
El foro de notariado.org, dirigido por el Consejo General del Notariado, aclara que esta operación se realiza ante notario. Debe ser el notario quien autorice y redacte la escritura.
En una misma visita, el notario puede encargarse de efectuar todas las gestiones que sean necesarias para hacer efectiva la donación. El notario calculará el importe del impuesto de donaciones que deberá abonar el beneficiario, así como la plusvalía municipal a la que deberá hacer frente, y la repercusión sobre el impuesto sobre la renta que implica este aumento de patrimonio.
El notario puede encargarse de efectuar el cambio de titularidad en el registro del catastro municipal, de enviar una copia de la escritura al registro de la propiedad y de efectuar el pago del impuesto de donaciones actuando como intermediario.
Es importante diferenciar la donación, que es un negocio inter-vivos, de la herencia, que es un acto post-mortem. La herencia, aparte de que genera un impuesto distinto, el impuesto de sucesiones, da lugar a una escritura pública diferente: la escritura de adjudicación y aceptación de la herencia, la cual también se debe hacer llegar al Registro de la Propiedad para hacer constar el cambio de titularidad.
Hay personas que donan sus bienes patrimoniales a instituciones, asociaciones y fundaciones. El proceso de donación es parecido a la donación a un hijo. Aunque el beneficiario sea una asociación sin ánimo de lucro, esta deberá hacer frente al pago del impuesto de donaciones y hacer constar en el catastro y en el registro de la propiedad la nueva titularidad.
Legalización de obra nueva.
Cualquier ampliación o modificación sustancial del bien inmueble debe estar registrada ante notario y reflejada en la escritura del edificio. Debemos tener en cuenta que la escritura pública no solo debe recoger la titularidad del bien, sino también sus características.
Modificaciones habituales en una vivienda que dan lugar a esta situación son la construcción de un garaje, la instalación de una piscina, la habilitación de un local, ya sea para uso propio o para arrendarlo, la construcción de jardines, etc.
La ampliación de la vivienda es otra de las circunstancias que deben ser registradas en la escritura. Una casa unifamiliar a la que se le levanta una nueva planta, cambia radicalmente las características de la vivienda.
Lo mismo sucede si áreas exteriores como puede ser el jardín o el patio son edificados, totalmente o en parte, para construir o ampliar habitaciones.
Estos cambios se pueden escriturar a posteriori; es decir, años después de haberse realizado. En cualquier caso, será necesario aportar al notario una copia de la licencia municipal de obras y del certificado del arquitecto.
Con la intervención del notario, nuestra vivienda está protegida y ajustada a la ley.
